Реализация недвижимого имущества по цене меньше цены приобретения

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 574
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости сулит финансовые потери в виде высоких налоговых платежей. Если не хотите лишиться зря своих кровно заработанных денег, придётся разобраться в этом вопросе. Для расчета НДФЛ используется показатель кадастровой стоимости КС продаваемого объекта, что по задумке властей позволяет оптимизировать уровень налога. Но как дела обстоят на самом деле, выгодно ли такое налогообложение для простых смертных, решивших продать своё собственное имущество. Тем более, что стоимость их имущества по кадастру может оказаться завышенной.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Вывод судов о том, что поведение налогоплательщика при определении условий сделок было продиктовано, прежде всего, целью получения налоговой экономии, был сделан исходя из совокупности следующих факторов:. В заключение высшие арбитры отметили, что выводы судов по данному делу о законности решения инспекции согласуются с пп. Если одна организация участвует в другой организации как прямо, так и косвенно, доля ее участия определяется по формуле:.

Продажа предприятия или части его имущества

Когда речь идет о налоговой оптимизации продажи компании или ее части фактически всего имущества компании или крупной ее части , самое распространенное решение, которое предлагается продавцу и покупателю, — ее прямая реализация как долей акций предприятия, так как такая реализация не облагается НДС в отличие от продажи предприятия как имущественного комплекса, например.

Естественно, существуют и другие способы фактического перераспределения имущества компании, которые в данной статье рассматриваться не будут. При разработке схемы сделки по реализации предприятия и выборе наиболее экономически выгодного с налоговой точки зрения варианта необходимо учитывать не только необходимость уплаты избежания уплаты НДС, но и ряд других факторов, в том числе:.

Ведь именно компании принадлежит имущество предприятия, в то время как ее доли акции — ее учредителям акционерам. Иначе говоря, плательщиками налогов в данном случае будут разные субъекты. А значит, они будут платить и разные налоги, налоговая база по ним будем исчисляться по разному и т. Например, учредители — юридические лица на основной системе налогообложения продают в виде долей компанию, учредителями которой они являются, с высоким размером уставного капитала, при этом размер чистых активов не намного больше его.

Они действительно сэкономят НДС, а с небольшой разницы между уставным капиталом и рыночной ценой компании которая, скорее всего, будет равняться или чуть превышать стоимость ее чистых активов заплатят налог на прибыль. Уставный капитал составляет 1 млн руб.

За эту же сумму компанию продают третьему лицу. Налог на прибыль будет заплачен с 0,5 млн руб. НДС не будет заплачен вовсе. А если уставный капитал компании символический, а стоимость чистых активов несравнимо больше? В таком случае при продаже предприятия как имущественного комплекса высокая стоимость чистых активов будет учтена при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, хотя НДС действительно придется заплатить. Но плательщиком налога на прибыль в данном случае будет компания, продающая свое предприятие как имущественный комплекс.

Для нахождения налоговой базы по налогу на прибыль необходимо вычесть из выручки стоимость чистых активов. Если же продажа такого предприятия будет осуществляться как продажа долей, то уменьшить налоговую базу смогут сами учредители, но только на первоначальную стоимость их вклада. Таким образом, прежде чем сделать вывод о том, что продажа предприятия в виде долей компании более выгодна в связи с очевидным отсутствием необходимости платить НДС, лучше провести конкретные расчеты и сравнить суммы уплаченных налогов при различных вариантах продажи предприятия его части.

Может оказаться, что продать компанию в виде долей акций менее выгодно, чем как имущественный комплекс. Прямая простая продажа имущества предприятия с помощью долей компании позволяет экономить только НДС имеется в виду ситуация, когда есть только продавец и покупатель. Но есть и более сложные варианты продажи с помощью долей, которые позволяют минимизировать и иные налоги, например налог на прибыль при условии участия в схеме промежуточных юридических лиц иных юрисдикций.

Однако использование таких сложных вариантов предполагает дополнительные значительные затраты и проведение серьезной работы по минимизации налоговых рисков. Кроме налоговой экономии следует учитывать и иные сложности реализации того или иного варианта продажи, например:. Так, в соответствии со ст. Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.

Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов. Сумма уплачиваемой покупателем надбавки получаемой скидки учитывается в целях налогообложения в следующем порядке:.

Оформить куплю-продажу долей предприятия проще с технической точки зрения и менее затратно, чем продажу предприятия как имущественного комплекса или его отдельных активов. Так, процедура продажи предприятия как имущественного комплекса достаточно трудоемкая.

В частности, для подписания договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса необходимо подготовить:. Эти документы вместе с заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия будут приложены к договору п. Кроме того, необходимо совершить ряд регистрационных действий, направленных на передачу предприятия как имущественного комплекса ст. О продаже предприятия до его передачи покупателю надо уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

Сделать это может как продавец предприятия, так и покупатель п. При продаже предприятия отдельными активами регистрационные действия необходимо совершать в отношении каждого отдельного объекта недвижимого имущества. В г. В отношении акций установлено исключение — они не должны обращаться на организованном рынке ценных бумаг.

При этом соответствующие доли акции должны быть приобретены не ранее Льгота действует также в отношении обращающихся на биржах акций высокотехнологичного инновационного сектора экономики. С одной стороны, данные льготы, установленные законодательством, дают возможность фактически без налогов продать любую компанию. С другой — воспользоваться этой льготой можно будет только в г.

Эта позиция подтверждается письмом Минфина России от Кроме того, понятно, что данная льгота позволит реализовывать различные схемы безналоговой продажи имущества без использования оптимизации иностранных юрисдикций. Наиболее актуально это для реализации недвижимого имущества.

Как правило, специалисты по налоговому планированию оценивают риски, связанные с контролем цен, в соответствии со ст. Она касается случаев продажи предприятия как имущественного комплекса и продажи отдельных активов. Обратите внимание! В следующем году вступят в силу поправки к НК РФ, согласно которым вопросы, связанные с контролем цен и трансфертным ценообразованием, будут регулироваться более строго, чем сейчас. Однако на сделки, связанные с продажей долей, ст. Альтернативной нормы, с помощью которой осуществляется контроль за ценой продажи доли, в НК РФ нет.

Что касается цены акций продаваемой компании, то в НК РФ есть нормы, альтернативные ст. В частности, п. В случае реализации приобретения ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, по цене ниже минимальной выше максимальной цены, определенной исходя из расчетной цены ценной бумаги и предельного отклонения цен, при определении финансового результата для целей налогообложения принимается минимальная максимальная цена, определенная исходя из расчетной цены ценной бумаги и предельного отклонения цен.

В нем указаны три способа определения расчетной цены акции. По общему правилу, необходимо использовать первый способ определения расчетной цены акции и только в редких случаях, установленных законодательством, можно прибегнуть ко второму или третьему способу. В противном случае продавцу могут быть, например, доначислены налоги с неполученной фактически выручки. Здесь нельзя прописать маркетинговую политику или объяснить разницу цен качеством идентичного товара.

Приведем конкретные примеры из арбитражной практики. Налоговый орган в первой инстанции выиграл следующее дело. Правда, следующая судебная инстанция отменила решение в связи с допущенным в ходе судебного разбирательства рядом процессуальных нарушений П остановление ФАС Центрального округа от Через цепочку юридических лиц с помощью внесения имущества в уставный капитал и реализации долей были проданы два здания.

В суде налогоплательщик смог доказать, что его целью была вовсе не минимизация налогов. Последующая передача обосновывалась необходимостью получения денежных средств для расчета с кредиторами и т.

Налоговые риски признания полученной налоговой выгоды от продажи долей предприятия необоснованной высоки, если:. Кассационная инстанция согласилась с ними, обратив внимание на то, что от сделки не был получен полезный эффект, и направила дело на новое рассмотрение Постановление ФАС Центрального округа от Госдума рассматривает законопроект, согласно которому с начала года кадровикам или занимающихся их обязанностями бухгалтерам придется сдавать новый отчет.

Мало правильно рассчитать налог, необходимо еще грамотно заполнить платежное поручение. Издание Подписаться на журнал Форум для экономистов Авторам Рекламодателям. Электронная версия журнала.

Рубрики Организация управления, управленческий учет Стратегический менеджмент Организация производственной деятельности Управление финансами Бюджетирование Управление затратами Ценообразование Управление материальными ресурсами Ценные бумаги Маркетинг Логистика Инвестиции Бухгалтерский учет, налогообложение Оплата труда Персонал Юридический практикум Разное Экономика отрасли Себестоимость и ценообразование Организация и планирование производства Налоговое планирование Внешнеэкономическая деятельность Риски Актуальная тема Информационные технологии Экономические шпаргалки Оценка деятельности предприятия Азбука экономиста Госзаказ Контрольная работа Контрольная работа.

Пример 1 Уставный капитал составляет 1 млн руб. Новеллы законодательства В г. Контроль за ценой сделки Как правило, специалисты по налоговому планированию оценивают риски, связанные с контролем цен, в соответствии со ст. Пример 2 Налоговый орган в первой инстанции выиграл следующее дело.

Пример 3 Через цепочку юридических лиц с помощью внесения имущества в уставный капитал и реализации долей были проданы два здания. Оценка стоимости компании с помощью Excel. Подпишитесь на нашу рассылку Рассылка о новых материалах в блоге и новых номерах журналов. Отправляется в среднем 1 письмо в 2 недели. В ходе проверки организации инспекторы вправе изъять и документы, принадлежащие ее контрагенту. Последствия неверного оформления платежного документа.

Реализация недвижимого имущества по цене меньше цены приобретения

Когда речь идет о налоговой оптимизации продажи компании или ее части фактически всего имущества компании или крупной ее части , самое распространенное решение, которое предлагается продавцу и покупателю, — ее прямая реализация как долей акций предприятия, так как такая реализация не облагается НДС в отличие от продажи предприятия как имущественного комплекса, например. Естественно, существуют и другие способы фактического перераспределения имущества компании, которые в данной статье рассматриваться не будут. При разработке схемы сделки по реализации предприятия и выборе наиболее экономически выгодного с налоговой точки зрения варианта необходимо учитывать не только необходимость уплаты избежания уплаты НДС, но и ряд других факторов, в том числе:. Ведь именно компании принадлежит имущество предприятия, в то время как ее доли акции — ее учредителям акционерам.

Способы отчуждения обществом недвижимого имущества и налоговые риски

Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 рублей воспользоваться налоговым вычетом , или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости. Сумма налога никак не привязывалась к кадастровой стоимости, поэтому граждане занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи до размера налогового вычета до 1 рублей или до ранее потраченной суммы на приобретение недвижимости. Многих покупателей и продавцов волнует вопрос налогообложения доходов с продажи недвижимого имущества в году, налог с продажи квартиры, налог с продажи комнаты. Речь в данной статье пойдет не о налоге на квартиру, а именно о налоге с продажи жилого недвижимого имущества, о налоге с продажи имущества менее 3 лет в собственности, а также налог с продажи имущества, которое находится в собственности продавца менее 5 лет. В настоящей статье в максимально адаптивной форме Вы можете узнать подробнее о налоге с продажи квартиры в году.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2019 г. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ

От которой и пляшут. Дополнительная консультация в личных сообщениях за плату. Отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмена нарушает указанный принцип. Нельзя обойти вниманием также и то, что действия представителя руководителя юридического лица, совершающего сделку по реализации имущества предприятия по существенно заниженной цене могут быть предметом рассмотрения в уголовном судопроизводстве и быть квалифицированы по ч. Продавец имущества, действующий по сделке как физ. Инфо Узнайте также о том, чем отличается она от рыночной. О возможности Можно ли продать недвижимость ниже этой величины? Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что рассчитываете от этого получить. Снизить налог таким путем все равно не удастся.

Законность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости, её налоговые последствия

.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ГОТОВИМСЯ К РОСТУ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ В 2019 ГОДУ записки агента
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Степан

    Для тебя закон есть это твой хлеб А вот по ФАКТУ закона нет в РФ да вот так тупо нет.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных